有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房交易量已接近市場底部

　　北京的二手房價格到底降了多少？對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房價確實降了，但同時需要注意，降了是指和今年的業(yè)主掛牌報價高位相比較而言的，而從去年四季度到今年一季度末，二手房價估計漲了百分之二十上下，因此目前的回落不過是朝著今年初的水平調(diào)整。

　　隨著房地產(chǎn)研究機構紛紛發(fā)布5月份的市場數(shù)據(jù)，北京的二手房成交量環(huán)比4月繼續(xù)下降。在調(diào)控數(shù)個月之后，堅挺了近兩年的北京二手房價格也出現(xiàn)調(diào)整的跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，一些前期價格上漲較快的區(qū)域調(diào)整幅度較大，跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。北京青年報記者注意到，這撥樓市的調(diào)整是短暫的波動還是意味著一個長期的下行通道，樓市專家、市場買方和賣方的意見目前還不完全統(tǒng)一。

　　市場

　　上月二手房簽約量創(chuàng)27個月以來新低

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

　　而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，合計月內(nèi)二手房住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬套以內(nèi)，而這一接近1萬套的簽約量，是最近27個月的最低值。

　　分析

　　部分區(qū)域房價跌幅超20%

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達8個區(qū)域的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)域的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從整體看，北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場開始進入調(diào)整周期。一線城市同比下調(diào)幅度達到了37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%。三線城市上升了28%。從市場整體走勢看，分化繼續(xù)，一二線在調(diào)控的影響下，明顯降溫。

　　走勢

　　樓市正在向買方市場轉(zhuǎn)變

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調(diào)控，北京二手房市場上的投資投機現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。

　　胡景暉表示，密集的房地產(chǎn)調(diào)控舉措已經(jīng)改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手住宅交易量已經(jīng)接近市場底部，但下降的空間已不會很大，下半年或?qū)②呌诜€(wěn)定。價格方面，由于前期漲幅過大，特別是一些前期翻倍或者多倍漲幅的地區(qū)，其降幅還將進一步擴大，市場的底部區(qū)域可能會向限價商品房看齊。

　　聚焦

　　北京二手房價格到底降了多少

　　昨日，北青報記者詢問多名有購房需求的買家，他們均表示，現(xiàn)在的看房體驗跟幾個月前已經(jīng)有很大的不同。曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再跳價毀約，恐慌性搶房的情形已經(jīng)看不到。但就具體價格而言，還感受不到明顯的回落。“可能是前期漲太多了，一倍兩倍的上漲，現(xiàn)在即使降了10%，調(diào)整的幅度還是微不足道。”

　　房地產(chǎn)機構的數(shù)據(jù)與買房者的體驗雖然方向一致，但買房人群價格回落的感受并不明顯。那么，北京的二手房價格到底降了多少，這個比例的回落意味著什么？對此，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰表示，北京二手房價確實降了，但同時需要注意，降了是指和今年的業(yè)主掛牌報價高位相比較而言的，而從去年四季度到今年一季度末，二手房價估計漲了百分之二十上下，因此目前的回落不過是朝著今年初的水平調(diào)整。

　　李文杰強調(diào)，調(diào)控政策對樓市影響是最大的。北京加大疏散人口力度，租金也確實是回落了。另外，樓市供應缺口還是存在的，即便是現(xiàn)在補上也需要一定的時間周期。

　　李文杰提到，首套房和二套房貸款利息在二季度后上調(diào)了，這對遏制需求是很重要的。后期走勢還是要看信貸利率走勢，如果信貸放水，房價還得走高。

　　文/本報記者 朱開云

　　動態(tài)

　　南京：全國首次公證搖號售房

　　本報訊（記者朱開云）昨日，全國首個公證機構主持的選房搖號在南京啟動。據(jù)南京公證處官方網(wǎng)站顯示，搖號的項目為江寧的東城金茂悅和火車南站附近的萬科大都會。東城金茂悅參與此次搖號的房源共有兩幢樓，合計166套，萬科大都會推出188套房源。東城金茂悅的166套房源共吸引了375組購房者報名。南京公證處表示，其中有19組購房人不具備購房資格被剔除，因此參與搖號的人數(shù)為356組，客源房源比為2.1：1，中簽率為47%；萬科大都會的房源數(shù)為188套，報名人數(shù)269人，客源房源比為1.43：1，中簽率接近70%。

　　由于這次是南京市首批公證搖號的樓盤，公證部門還做出了詳細的搖號預案，對于搖號過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，明確了處理規(guī)則。

　　昨日的搖號為電腦搖號，全程只持續(xù)了5分鐘。據(jù)了解，搖號結束后，將在南京公證處官網(wǎng)公示搖號結果，開發(fā)商隨后組織買房人按搖出的順序進行選房。

　　跟過去動輒四五個買房人爭搶一套房的市場行情相比，本次搖號的熱度顯得已經(jīng)有所降低。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這兩家樓盤的客源數(shù)量反映出南京樓市正在轉(zhuǎn)冷，買房人逐漸恢復理性。

　　相關

　　上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心近日聯(lián)合發(fā)布研報顯示，在房地產(chǎn)去杠桿的大趨勢下，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速開始放緩，未來部分房企的資金鏈或面臨較大壓力。

　　該研報顯示，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩，2016年末，滬深上市房企總資產(chǎn)均值為550.23億元，同比增長30.21%，增速較上年下降15.88個百分點；在港上市房企總資產(chǎn)均值為954.06億元，同比增長8.39%，增速較上年下降7.01個百分點。

　　在抗風險能力方面，上市房企整體呈現(xiàn)出去杠桿走勢，長短期負債指標均有所改善。從長期負債比率來看，2016年末，上市房企凈負債率均值為84.56%，較2015年末下降11.53個百分點。從短期負債比率來看，上市房企流動比率均值為210.83%，較2015年末上升25.40個百分點。

　　報告還指出，隨著因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開，房地產(chǎn)信貸供給逐步收縮，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢下面臨中期結構性調(diào)整。長期來看，2017年市場銷售回款將承擔企業(yè)償還債務和新增開發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。與此同時，依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務結構偏短期的中小型企業(yè)經(jīng)營風險有所上升。

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