市場行情不好拖延開發周期

　　目前房地產企業普遍走高周轉路線，而華潤置地2011年開始以高周轉代替高利潤拉動ROE。為何石梅灣項目周期要長達26年？

　　資料顯示，華潤集團是1999年前后通過“資產置換+政府協議”的方式拿到石梅灣沿海地區180公頃土地的使用權。2002年，華潤置地正式入主石梅灣，同年成立全資項目子公司—海南華潤石梅灣旅游開發有限公司。2009年，該項目并入華潤置地。當時，海南省和萬寧市政府都非常重視該項目，專門組成政府協調小組協調該項目的開發建設，并于2003年4月批準了“海南華潤石梅灣旅游開發有限公司”為石梅灣12平方公里的主開發商，實施統一規劃、統一開發、統一招商、統一管理。華潤置地當時也花大價錢為石梅灣進行了整體規劃設計，目標是建成一個國際性生態型熱帶海濱旅游度假區，為國內外游客提供高質素的旅游體驗。

　　華潤置地內部的資料顯示，1999-2003年，華潤置地用3年來清理歷史遺留問題。2004-2005年，投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅游配套區。2006-2008年，投資8億元做供水、供電、燃氣、通訊等外圍市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎配套建設。2008年開業的石梅灣艾美度假酒店，總投資額為8億元。2012年10月完工的游艇碼，總投資額5.4億元。

　　“早年拿地，囤地確實有一定的土地升值空間。國際旅游島成立到現在，地價升值的空間已經不大。目前政府加大囤地清理，開發商繳納罰款的代價非常高，已經沒有囤地獲利空間。” 克而瑞海南片區總經理沈虹向時代周報記者表示。

　　多位資深房地產人士向記者表示，華潤置地也并非坐等土地增值獲得暴利。在當下市場形勢不太明朗的情況下，開發商就會故意拖慢流程和開發周期，等待市場形勢好轉。

　　海南房地產市場投資性強，樓市波動性大，對市場的變化反應非常快。數據顯示，2014年上半年，其他城市還在延續2013年的增長態勢，海南省上半年成交量下跌30%。與此同時，海南地產市場競爭十分激烈，至少有1000個樓盤同時在售。

　　從地理位置上講，石梅灣距離三亞市中心有100公里，中間有很多灣區的攔截，包括亞龍灣、海棠灣、香水灣、土福灣等。幾大灣區同質化嚴重，而后者分流了石梅灣很多購房者和游客。

　　“即使海南對閑置土地進行整治，但對于華潤置地而言，項目是否動工還是取決于對市場的研判、資金的安排。因為開發投入需要幾十億元，而罰款可能只有上億元，在沒想明白的情況下，開發商不會輕易動工。所以，下一步，很可能，企業還是會和政府主動溝通，延緩開發節奏，一起推動問題的解決。”業內人士表示。

　　面臨環保壓力

　　不僅面臨囤地被罰的尷尬境地，華潤石梅灣項目開建至今還遭遇到來自環保人士的壓力。

　　2010年8月綠色和平組織實地調查發現，眾多大型房地產開發項目紛紛在海岸線“跑馬圈地”。很多項目占地均與自然保護區重合或緊鄰。萬寧石梅灣青皮林保護區就在此列。

　　時代周報記者獲悉的一份《海南省國土環境資源廳關于批復海南華潤石梅灣旅游度假區石梅灣九里二期項目環境影響報告書的函》上稱：“施工活動不得進入萬寧青皮林省級自然保護區、西嶺公園，不得占用和砍伐青皮林，保護好西嶺公益林-青皮林保護區-海防林-海岸-海洋的生物廊道，增強旅游區內綠地系統的連通性。”

　　然而，綠色和平組織“森林與海洋項目”副經理潘文婧向時代周報記者提供了一份資料顯示：2006年，華潤集團在萬寧石梅灣度假村內修建了兩條公路（分別是寬6米長2.4公里，以及寬12米長550米）穿過青皮林保護區。而這里的青皮林保護區屬于國家絕對禁止開發的。

　　海南當地環保人士表示，為了修建威斯汀酒店，也曾發生開發商移植珍貴的水椰林，被村民和環保人士圍堵的事件。 2011年為建設石梅灣國際游艇會項目，百余畝由木麻黃、青皮林、水椰組成的大片海防林被毀。其中，水椰被列入國家三級保護植物。

　　“前兩年的衛星圖片顯示，華潤集團在萬寧石梅灣度假村和自然保護區大部分相重合，這意味著，華潤未來的開發可能還會破壞這里的自然環境。”潘文婧說。

　　時代周報記者采訪的多位環保人士及專家表示，青皮林、海防林被破壞之后，石梅灣村民以及整個旅游區的酒店、別墅等均暴露在臺風等自然災害的威脅之下。不但如此，她對華潤石梅灣項目環保程序的合法性表示懷疑。在自然環境保護區內建設大型建設項目，環評報告是怎么做出的？程序是否公開透明？作者：董萍

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