業(yè)主買房時，必須向房產(chǎn)部門繳納一筆住宅專項維修資金，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，然而記者走訪了解到，這筆專項“養(yǎng)老金”存錢容易用錢難，當物業(yè)需要拿出這筆錢給房子“養(yǎng)老”時，卻被兩個“三分之二”的硬標準給卡住，致使部分亟待維修更新的公共設施設備超期服役，產(chǎn)生安全隱患。電梯就是個典型例子。

　　投訴

　　匯亙大廈兩部高層電梯經(jīng)常壞

　　近日，記者在走訪中了解到，藍天路匯亙大廈因為電梯多次維修停用遭到業(yè)主的抗議和投訴。匯亙大廈業(yè)主劉先生向記者反映，大廈有兩部高層電梯經(jīng)常壞，十天一大修，三兩天一小修是常事，最近一部電梯壞了，修了10天仍然沒有任何進展，給大家的出行帶來不便。匯亙大廈21樓一位91歲的業(yè)主王老先生也多次跑到物業(yè)反映，剩下的一部電梯每次最多上到19樓就不再往上走，老人家等得十分窩火。

　　對此，匯亙大廈物業(yè)管理處主任邢益廣解釋，是天氣原因?qū)е码婎l器受潮損壞，已聯(lián)系電梯公司前來維修了，但因配件不齊，拖到至今還沒修好。邢益廣介紹，電梯已經(jīng)使用8年，近幾年都有大小修。至于電梯損壞的原因，除了電梯本身老化，還有業(yè)主自身的原因，例如業(yè)主家水管爆裂導致自來水浸損電梯，這種情況不下5次；還有不文明業(yè)主因為喝酒等原因鬧情緒，多次擊毀電梯。記者從物業(yè)的監(jiān)控錄像看到，不少業(yè)主因沒趕上電梯對電梯一陣拳打腳踢，而因此損壞的費用多由開發(fā)商來承擔。

　　叫苦

　　申請住宅專項維修金難獲批

　　“這幾年已經(jīng)貼了10萬元來維修大廈電梯。”邢益廣稱，業(yè)主每個月的公共設施維修費只有0.3元∕平方米，除了電梯還有其他公共設施需要維保，所以這點錢對于動輒幾千上萬的大修和日常維護不過是杯水車薪，但電梯出了問題業(yè)主卻不分攤費用，物業(yè)也沒有辦法，只好找開發(fā)商要錢解決。

　　“連續(xù)4年申請使用住宅專項維修資金都沒有獲批。”考慮到電梯老化計劃更換，邢益廣介紹，物業(yè)公司從2008年開始向海口市房管部門申請住宅專項維修資金，但每一次都因為房管部門回復要海口市政府特批而擱淺，“申請維修資金，需要成立業(yè)主委員會，需要三分之二以上的業(yè)主參與討論通過，但來自全國各地占85%的業(yè)主都出租了住宅，找不到人。”

　　走訪

　　電梯超期服役衛(wèi)生也很差

　　海口究竟有多少老化電梯面臨更換？記者近日走訪海口一些年齡較久的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)安裝的電梯都顯得較為陳舊，運行速度較慢，衛(wèi)生環(huán)境慘不忍睹，一些電梯甚至使用近20年，嚴重超期服役，存在極大的安全隱患。

　　“電梯壞了罷工一年都不修，多次向物業(yè)反映都沒人管。”海口市海秀中路鴻僑大廈的業(yè)主郭阿姨向本報記者反映，大廈電梯老化停用后，60歲高齡的她和患有心臟病的表姐，每天要爬上走下12層樓，實在吃不消。

　　“房子想賣都沒人敢買。”郭阿姨稱，電梯使用近20年，去年被電梯公司強制性報廢后大家十分不便。老人稱愿意出點錢盡早把電梯修好，也曾多次去找物業(yè)商量，但物業(yè)總以找不到全體業(yè)主和沒錢來修為由推脫，無奈之下老人決定賣掉房子。

　　“等電梯的功夫爬樓都能上去了。”家住昌茂花園小區(qū)省建行宿舍樓的張大姐抱怨，小區(qū)電梯已經(jīng)使用了十多年了，電梯速度很慢，關鍵是隨著電梯的老化，業(yè)主們對它的愛也開始縮水了，不少小區(qū)居民在電梯里吸煙，煙頭滿地不說，由于電梯內(nèi)空氣不流通，每天都臭味難聞。在坡博路的虹冠大廈以及南寶路的富驊大廈，記者遇到了類似的情況。

　　為什么不申請使用住宅專項維修資金來更換老化電梯呢？負責維護鴻僑大廈電梯的海南時代機電設備有限公司技術部經(jīng)理邵學科表示，鴻僑大廈是上世紀90年代建造的，這樣的老住宅樓一般都沒有繳納過專項維修資金，不過，就算是按相關法規(guī)繳納了專項維修資金，這筆錢也很難派上用場。

　　尷尬

　　業(yè)主意見難統(tǒng)一大多不愿出錢

　　記者在走訪中了解到，部分電梯老化無法更換是因為無法申請到專項維修基金，還有一部分小區(qū)則因當年沒有相關規(guī)定未繳納專項維修資金，所以當電梯出現(xiàn)出現(xiàn)問題時，就會面臨全體業(yè)主意見難統(tǒng)一，多數(shù)業(yè)主不愿出錢分攤的狀況。

　　例如，鴻僑大廈老化電梯要更換就是個大難題。鴻僑大廈物業(yè)管理處的一位工作人員介紹，更換電梯聯(lián)系業(yè)主的任務也很艱巨，由于房子建設時間較為久遠，很多居住在此的居民已不是當初在物業(yè)登記的業(yè)主。該工作人員告訴記者，在鴻僑大廈居住的居民，有候鳥、有租客，他們用了將近一年的時間才聯(lián)系上多一半的業(yè)主。

　　除了業(yè)主難聯(lián)系，資金的問題也是擺在物業(yè)面前的一座大山。該工作人員直言，6層以下的業(yè)主很少有愿意出這筆錢的，認為自己可以走樓梯，但有些樓層低的住戶又需要電梯，如此一來在樓層分攤資金方面也出現(xiàn)了很大的阻礙。“電梯屬于業(yè)主的公共財產(chǎn)，更換費用應該由全體業(yè)主分攤，而物業(yè)每月收的維修基金，只夠小區(qū)電纜線、樓梯燈泡等基本維修支出。”

　　現(xiàn)狀

　　資金短缺致千余部電梯超期服役

　　電梯黃金周期是15年，如果超過這一期限，電梯將進入老齡或故障頻發(fā)期。負責維護鴻僑大廈電梯的海南時代機電設備有限公司技術部經(jīng)理邵學科介紹，海口大約有1000余部電梯，因為老化嚴重亟需更換，但這些電梯卻因為資金短缺超期服役照常使用，例如鴻僑大廈的電梯，海秀路順發(fā)新村小區(qū)的電梯等。邵學科透露，鴻僑大廈的電梯已經(jīng)使用近20年，近幾年一直大小問題不斷，直到去年才被電梯公司強制性報廢。

　　“物業(yè)墊付維修已是常態(tài)。”邵學科介紹，一些繳納過專項維修資金的住宅樓因為資金動用標準太高，同樣很難使用專項維修資金對損壞或老化電梯進行維修更換，如果業(yè)主再置之不理，迫于投訴壓力，維修公共設施的費用最后只能落到物業(yè)肩上。

　　同樣，電梯公司也是受害者。邵學科稱，電梯公司在與物業(yè)簽訂維保合同后，如果電梯老化經(jīng)常大修，電梯公司就會虧本，一旦物業(yè)無法申請到專項維修資金投入維修，物業(yè)只能拖欠電梯公司維修費，導致電梯公司受到拖累。

　　隨后，記者從海南省鍋爐壓力容器與特種設備檢驗所電梯科得到證實，海口目前老化電梯有1000多部。據(jù)介紹，前些年使用的電梯拖動系統(tǒng)質(zhì)量較為落后，技術等級比較差，使用時也比較消耗能量。使用時間長了就會出現(xiàn)老化或零部件損壞的情況，目前通常的做法是電梯零部件損壞后，就更換零部件，電梯仍然可以繼續(xù)使用，不過為確保不存在安全隱患，需要按時檢測。

　　相關分析

　　住宅專項維修金使用難何時破解？

　　記者從海口市住建局資金管理處獲悉，截至2011年，住建局收取住宅專項維修資金已逾10億元，但自2004年開始收繳住宅專項基金維修基金至今的9年里，住宅專項維修資金使用不足300萬元，住宅專項維修資金申請僅有35宗獲得審批，而其中涉及電梯維修的有15宗，涉及維修資金最低3600元，最高8萬余元。

　　“超過保修期的小區(qū)公共設施需要重大維修時，可以申請住宅專項維修資金。”住建局資金管理處一位工作人員在接受記者采訪時介紹，海口市從2004年起開始按房款總價的2%—3%收取住宅專項維修資金，2008年8月后，統(tǒng)一按每平方60元收取，主要用于住宅共用部位、共用設施保修期滿后的維修、更新和改造，資金實施一戶一帳管理，使用權(quán)和所有權(quán)屬于業(yè)主。

　　為何審批率如此之低？

　　該工作人員解釋，申請住宅專項維修資金需要滿足三個條件：一、已過保修期；二、業(yè)主委員會提出申請，資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過才能使用；三、因自然損壞或者不可抗力原因損毀而進行的大中修和更新改造，比如水災或者地震災害。但要滿足這三個條件卻很難。

　　曾做過相關調(diào)研的政協(xié)委員代紅表示，一是籌集難，目前我省還有半數(shù)以上商品住宅和公有住房項目未按規(guī)定建立住宅專項維修資金。二是使用難，我省物業(yè)投資型房產(chǎn)、候鳥型房產(chǎn)比較多，各地住宅普遍存在空置率高，兩個三分之二標準難達到，且有近70%的小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會。“沒有業(yè)委會，維修基金很難申請。”省物業(yè)協(xié)會有關負責人介紹，海口大部分小區(qū)內(nèi)沒有成立業(yè)委會，在申請使用維修基金時，沒有業(yè)委會公章不能申請。對于住建局同意業(yè)主委托他人代辦手續(xù)以便簡化流程的規(guī)定，該負責人表示，執(zhí)行起來仍舊十分困難。

　　溫馨提醒

　　電梯未按規(guī)定養(yǎng)護可撥打12365投訴

　　按照規(guī)定，負責各小區(qū)的電梯公司每年都要對小區(qū)電梯進行一次定期檢驗，每15天進行一次日常養(yǎng)護保養(yǎng)。“電梯現(xiàn)在沒有明確的使用年限。”海口市質(zhì)監(jiān)局特種設備安全監(jiān)察處負責人說，在每年的年檢中，電梯只要能通過年檢，就能繼續(xù)使用；反之就要停止使用。

　　該負責人還提醒廣大市民，如果所居住小區(qū)內(nèi)的電梯沒有按規(guī)定進行日常養(yǎng)護，可撥打12365進行投訴。

　　孕婦被困電梯消防緊急施救

　　3月21日18時54分，海口市港澳開發(fā)區(qū)國科園生活小區(qū)內(nèi)一電梯突發(fā)故障，導致一名孕婦與其丈夫被困。危急時刻，海口特勤消防官兵緊急趕到現(xiàn)場，成功將兩人救出。

　　當天傍晚，國科園生活小區(qū)12棟的電梯因故障停在了一樓與二樓之間，導致兩人被困。事發(fā)后，小區(qū)幾名物業(yè)人員正在電梯門口想辦法，但是一時無法把人救出。據(jù)現(xiàn)場物業(yè)人員介紹，被困2人是一對夫妻，此時女士正懷著身孕，如果發(fā)生不測，后果不堪設想。為了防止意外發(fā)生，他們已經(jīng)打開了一樓處的門，防止被困人員在電梯里面氧氣不足。但是，仍舊無法將2人救出，只能撥打119電話求救。在了解情況后，消防官兵展開營救。當天19時15分，電梯門成功被打開，兩名被困人員成功救出，該名孕婦并無大礙。

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