隨著樓市降溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變。同時(shí)，我國為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)，實(shí)行租購并舉。國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，從多個(gè)方面給予住房租賃市場政策支持，包括支持房企開展租房業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，完善公共租賃住房，支持租賃住房建設(shè)，從稅收、金融、供地等方面給予政策支持。這些政策利好使得知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，長租市場一時(shí)成為投資風(fēng)口，還處于孵化期的長租企業(yè)成了各路資本追捧的投資目標(biāo)，并衍生出了“資本公寓”。

　　機(jī)構(gòu)化、品牌化和專業(yè)化的長租企業(yè)成長，本應(yīng)是住房租賃市場去莠存良的體現(xiàn)。然而，“不差錢”的租房企業(yè)難以保持理性，政府監(jiān)管尚未完全做好應(yīng)對突然興起的長租公寓市場的準(zhǔn)備，問題一時(shí)集中暴露。有數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳等城市的房租同比上漲20%以上。為了提高市場占有率，長租企業(yè)在資本助力下?lián)屨挤吭矗瑢ν聘叻孔馄鹆送撇ㄖ鸀懙淖饔谩Ａ硗猓百Y本公寓”也帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，一些長租公寓企業(yè)為了獲得資本杠桿來爭奪房源，引導(dǎo)甚至騙取租戶進(jìn)行租房分期貸款，這類金融產(chǎn)品不僅沒有穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，杠桿率也極高，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。在資本的裹挾下，一旦長租公寓企業(yè)在租賃市場上形成壟斷地位，房租上漲將更加難以約束。

　　對租房市場最敏感的人群是大城市的青年人口，特別是無戶籍的流動人口。房租無節(jié)制上漲、租戶權(quán)利無法保障不僅損害青年人口利益，更影響城市競爭力。截至2017年年底，全國流動人口數(shù)量為2.44億人，其中七成以上流向東部地區(qū)，半數(shù)以上流入中心城市。根據(jù)原國家衛(wèi)計(jì)委2017年流動人口動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，不足兩成流動人口居住在自購住房里，除去雇主或企業(yè)單位提供的住宿，六成以上流動人口需要租房居住。在大城市，租房支出是生活成本的重要組成部分，全國平均來看，流動人口家庭收入的12%用于租房，租房支出占家庭總支出的24%。一線城市流動人口的房租收入比更高，北京、上海、深圳的流動人口家庭收入中用于租房的比例分別為18%、14%和15%，租房支出占家庭總支出的比例分別高達(dá)36%、29%和28%。

　　北京、上海等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)流動人口負(fù)增長，除去戶籍制度收緊等政策因素，生活成本太高也是重要原因之一。2017年，北京、上海的居民人均可支配收入增長6.9%和6.8%（扣除價(jià)格因素），這雖然能趕上GDP的增速，卻追不上房租的增長率，住房壓力變得越來越沉重。青年人口是大城市創(chuàng)造力的源泉，也是消費(fèi)主力軍，是在人口老齡化的背景下城市保持活力的根本。房價(jià)高企已經(jīng)削弱了年輕人長期居留意愿和城市歸屬感，莫讓房租難以承受成為青年人逃離大城市的最終理由。

　　“資本”對于不完善的市場來說，是一把雙刃劍，既可以促進(jìn)市場主體快速成長，增強(qiáng)市場活力；也可能“橫沖直撞”，擾亂市場秩序。住房市場是經(jīng)濟(jì)、民生的重要領(lǐng)域。黨的十九大以來，我國建立“購租并舉”的住房制度，加快發(fā)展大中城市住房租賃市場，必須監(jiān)管先行，才能拴住“資本”的韁繩，促進(jìn)住房租賃市場健康、良性發(fā)展。

　　政府監(jiān)管不僅要遏制惡意哄抬房租、騙取租房貸款的短期行為，更要建立系統(tǒng)性、有效性、符合市場規(guī)律、保障供求雙方利益的長效機(jī)制。一方面，我國應(yīng)該積極推動住房租賃管理?xiàng)l例立法工作，進(jìn)一步規(guī)范租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，明確各方權(quán)責(zé)利，為住房租賃市場的發(fā)展?fàn)I造良好法治環(huán)境。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推動公共租賃住房、廉租房及保障房建設(shè)，在住房供應(yīng)方面把握主導(dǎo)權(quán)，防范資本在民生領(lǐng)域的壟斷行為。

　　（作者：楊舸，系中國社科院人口與勞動經(jīng)濟(jì)研究所副研究員）