小區(qū)廣告收入去了哪

　　道閘上有廣告，停車場有廣告，電梯里有廣告，但……

　　業(yè)主你知道嗎？

　　律師：物業(yè)有義務(wù)公示明細(xì)，廣告費(fèi)應(yīng)由業(yè)委會(huì)處置

　　如今，海口不少住宅小區(qū)內(nèi)，各類廣告充斥于電動(dòng)?xùn)艡凇⑿麄鳈谝约半娞蓍g，作為業(yè)主的你注意過這些廣告收益的多少以及去向嗎？近日，龍華區(qū)人民法院一審判決，海口中院維持原判，支持某小區(qū)業(yè)主龔先生要求物業(yè)公布小區(qū)廣告收益。

　　4日至5日，記者走訪了海口市多個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多數(shù)小區(qū)從未就廣告收益進(jìn)行公示，業(yè)主們也多不知情。事實(shí)上，廣告收益已成為物業(yè)經(jīng)費(fèi)的重要來源之一，一些高檔小區(qū)電梯間的廣告費(fèi)甚至占到物業(yè)收費(fèi)的半數(shù)左右。那么，這些錢有多少，被用到了哪里呢？

　　南國都市報(bào)記者王子遙

　　業(yè)主知情嗎？

　　多數(shù)小區(qū)沒公示廣告收益

　　11月4日至5日，記者走訪了海口市多個(gè)不同檔次的住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)隨處可以看到商業(yè)性質(zhì)的廣告，但在小區(qū)主要過道的布告欄上以及每棟樓一樓用于張貼通知的墻面上，卻都沒有關(guān)于廣告收益的公示及通知。

　　“除了少部分用于裝修貨運(yùn)的電梯外，我們小區(qū)每棟樓的電梯一年四季有廣告張貼。但廣告收入歸誰我還真不清楚，小區(qū)里也沒見公示。”家住龍華區(qū)博南苑二期的劉女士說。記者在該小區(qū)一部電梯內(nèi)看到，電梯內(nèi)張貼了健身及地產(chǎn)廣告。

　　在位于秀英區(qū)的海島國際名城小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)每部電梯有3個(gè)廣告位，不少電梯內(nèi)的廣告位已有各類廣告。業(yè)主符女士告訴記者，該小區(qū)目前一共有8棟住宅樓16個(gè)單元，每個(gè)單元有2部電梯，也就是說一共有96個(gè)廣告位。符女士表示，她從未關(guān)注過物業(yè)對(duì)這些廣告收益是否有過公示，對(duì)于每個(gè)電梯間的廣告位價(jià)格也并不知情。

　　“我們不少業(yè)主都曾找過業(yè)委會(huì)，希望物業(yè)能夠公布包括廣告費(fèi)在內(nèi)的小區(qū)經(jīng)費(fèi)收入明細(xì)，但是始終沒有得到明確答復(fù)。”瓊山區(qū)綠色佳園小區(qū)業(yè)主林女士說。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，除了部分有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，物業(yè)公司會(huì)在有營業(yè)性收益時(shí)告知業(yè)委會(huì)外，大多小區(qū)物業(yè)對(duì)廣告收益的數(shù)額都諱莫如深，不愿正面回答。

　　廣告收入有多少？

　　電梯間廣告位多為千元/月

　　廣告收入用哪了？

　　小區(qū)廣告收益究竟能有多少呢？據(jù)龍華區(qū)金貿(mào)西路某小區(qū)一名不愿具名的物業(yè)經(jīng)理告訴記者，目前海口住宅小區(qū)電梯廣告位的平均費(fèi)用在1000元/月左右，部分高檔小區(qū)收費(fèi)可達(dá)1500元/月。“電梯內(nèi)的廣告位一般是按月收費(fèi)，同時(shí)會(huì)參照該小區(qū)的入住率、單棟住宅樓內(nèi)居住的人數(shù)以及業(yè)主收入水平等多個(gè)因素來制定計(jì)算價(jià)格，假設(shè)某小區(qū)電梯單個(gè)廣告位月收益是1000元，一般電梯至少同時(shí)懸掛2—3個(gè)廣告位，一年下來也有2萬多元的廣告收入。而根據(jù)小區(qū)電梯數(shù)量，收入還會(huì)進(jìn)一步放大。”

　　該物業(yè)經(jīng)理稱，除了少部分地段較差、入住率較低以及有著特殊要求的小區(qū)外，很多海口住宅小區(qū)的廣告位都由傳媒公司代理。“一般而言，地段好、住戶收入水平較高的小區(qū)，傳媒公司會(huì)爭取與物業(yè)簽訂入場協(xié)議，拿下小區(qū)電梯間的代理權(quán)，然后根據(jù)業(yè)主的人群身份，如公務(wù)員、商務(wù)人士、高消費(fèi)人群等細(xì)分廣告招商的方向。一些有實(shí)力的傳媒公司手里甚至控制數(shù)千個(gè)以上的電梯間廣告位代理權(quán)。”

　　業(yè)委會(huì)有權(quán)決定怎么花

　　對(duì)于廣告費(fèi)的用途，多名物業(yè)負(fù)責(zé)人在采訪中表示，主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用，完善業(yè)主的物業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施。“像我們小區(qū)，拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主為數(shù)眾多，很多業(yè)主都是等到水電費(fèi)不足時(shí)才來結(jié)算拖欠了數(shù)月的物業(yè)費(fèi)，使我們物業(yè)經(jīng)費(fèi)周轉(zhuǎn)比較困難。”秀英區(qū)金福路一小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人說，“小區(qū)綠化保養(yǎng)費(fèi)、電梯電費(fèi)、人員工資等很多開支都要拿這些廣告費(fèi)填補(bǔ)。”

　　據(jù)了解，有些小區(qū)電梯廣告是開發(fā)商在修建樓盤時(shí)，就已經(jīng)與廣告商洽談好了，有的則是業(yè)委會(huì)招募物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理服務(wù)時(shí)，在入場合同中就達(dá)成協(xié)議的。

　　位于秀英區(qū)的海島陽光三期小區(qū)，今年7月經(jīng)由業(yè)委會(huì)招標(biāo)，更換新的物業(yè)公司進(jìn)場管理。物業(yè)進(jìn)場時(shí)簽訂的協(xié)議明確，小區(qū)內(nèi)所有營利性收入均歸全部業(yè)主所有，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理。“上個(gè)月，我們物業(yè)公司剛和一家廣告公司談好，以每年25000元/臺(tái)的價(jià)格出租廣告位使用權(quán)。”該小區(qū)物業(yè)趙經(jīng)理稱，“這筆錢我們會(huì)用于小區(qū)的管理方面，目前我們希望購買小區(qū)此前損壞的道閘，已將申請(qǐng)使用經(jīng)費(fèi)的書面材料交給業(yè)委會(huì)。”趙經(jīng)理稱，對(duì)于經(jīng)費(fèi)的使用，物業(yè)方面都會(huì)以書面公示的方式在每個(gè)樓道的信息欄張貼，方便業(yè)主知曉。

　　記者從海口市物業(yè)管理協(xié)會(huì)了解到，作為業(yè)主代表，小區(qū)業(yè)委會(huì)有權(quán)對(duì)小區(qū)營利性收入進(jìn)行處置和監(jiān)督。但由于目前海口仍有超七成的小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，對(duì)經(jīng)費(fèi)管理缺乏監(jiān)督，也使得部分物業(yè)公司在經(jīng)費(fèi)公示方面存在不透明的情況。

　　業(yè)主咋維權(quán)？

　　建議積極成立業(yè)主委員會(huì)

　　海口業(yè)主龔先生要求物業(yè)公布小區(qū)廣告收益的訴求得到法院支持。對(duì)于未進(jìn)行廣告費(fèi)公示的小區(qū)，業(yè)主如何維權(quán)呢？

　　海南大弘律師事務(wù)所律師劉長征表示，就所有權(quán)而言，電梯屬于小區(qū)公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。電梯間要經(jīng)營廣告，必須首先經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。對(duì)于廣告收入，可以由業(yè)主委員會(huì)管理，或者由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理，收益歸全體業(yè)主所有，扣除成本支出應(yīng)給業(yè)主平均分配。此外，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)情況進(jìn)行處置支配。

　　那么，針對(duì)物業(yè)公司不公示經(jīng)費(fèi)明細(xì)或?qū)⒔?jīng)費(fèi)挪為私用等情況，劉長征律師建議，“針對(duì)小區(qū)經(jīng)營性收益問題召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商收益分配事宜。若是物業(yè)公司拒絕交出廣告收益或者未詳細(xì)說明收益去向，業(yè)主委員會(huì)可以起訴到法院要求物業(yè)公司返還該部分收益。”

　　《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十六條規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定。”

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”

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