蜂擁而至的民間借貸

　　股東撤資，銀行斷貸的情況下，董事長涉嫌繞過其他股東，私下以公司名義高息集資1.5億多元

　　錢亞軍沒想到的是，危機正是從貸款開始。

　　他說，2013年下半年，福泰家居城運作半年，迫切需要投入更多資金。但是，2012年下半年以來，受國家房地產宏觀調控政策影響，銀行陸續出現收緊對房地產開發貸款的情況。

　　上饒銀行直接關閉了對房地產開發貸款的大門。

　　銀行“斷貸”之后，當初一起合伙的其他股東，因為不同意錢亞軍的管理方式和投資策略，紛紛撤股。

　　2013年初，王永增因為“堅決不參與該項目(福泰家居城)的合作”，而選擇退出家居城項目。隨后，他與錢亞軍發生嚴重分歧，就連福泰商業廣場也徹底不管。

　　“那之后其他股東再沒有拿錢進來。”錢亞軍說。

　　錢亞軍將目光投向了在德興正“火熱的”民間融資。

　　“很‘瘋狂’，基本不用什么擔保協議，直接借貸。”德興周華會計師事務所所長吳周華告訴新京報記者，這一時期的民間資金有很大一部分流向了房地產市場。

　　2014年1月2日，吳周華向朋友募集到2200萬元，借給錢亞軍，月利息4%，期限半年。

　　一份來源于錢亞軍的“民間借貸明細表”顯示，從2013年下半年，至2014年8月，1年的時間，錢亞軍向30多位民間人士融資，合計1.5億多元。

　　這其中，多數借款利率為4分，部分高達5分，甚至有1000萬的借款利率達到了6分。每個月，錢亞軍僅支付民間融資的利息，就達641.9萬。

　　王永增說，這些高息民間集資他和其他股東并不知情。錢亞軍在未召開董事會和股東會的情況下，瞞著其他股東，以公司的名義，高息集資借貸1.5億多元。

　　王永增至今仍不相信，錢亞軍把這1.5億多資金用在了公司，因為這筆資金沒有在公司賬面體現過。

　　福泰公司會計董姓女士向新京報記者表示，確實沒見過這些錢，資金沒有走公司財務流水賬。

　　錢亞軍后來解釋，這部分資金一部分直接用來還賬、支付利息，一部分直接支付了公司運作中各種投入。

　　王永增認為，錢亞軍私自向民間集資，又將集資款挪到別處，致使福泰公司陷入窘境，最終徹底停止運轉。

　　他后來向德興市公安局舉報，“錢亞軍涉嫌侵占公司財產、非法集資、私刻公章”。

　　無人接盤“失去最后稻草”

　　2014年是德興樓市行情最差的一年，原有意打包購買福泰項目的公司反悔，債主圍堵了公司大門

　　錢亞軍對新京報記者稱，他起初對償還這批借款“胸有成竹”。

　　2014年2月，福泰家居城的商業綜合體已簽訂合同，打包出售給德興市聚隆經營管理有限公司，原價估值1.9億左右，打包銷售價1.35億元，分期支付。

　　“如果能拿到這筆錢，讓我還完債務，剩余的支付工程款，危機肯定能夠化解。”錢亞軍說。

　　但錢亞軍所說的“最后一根稻草”也失去了。2014年年初，原有意打包收購項目的公司反悔。

　　當時德興市的樓市已出現頹勢。

　　此前幾年，受國家相關部門出臺的調控房地產市場過熱的政策影響，全國大中城市陸續出臺“限購令”。

　　德興市房地產行業相關人士曾告訴新京報記者，當時雖然德興沒有出臺“限購令”，但是相關銀行證監會出臺的限制貸款等政策最終還是波及到了德興。到了2014年，德興市投資性買房大幅下滑，房地產市場幾乎“跌入谷底”。

　　“2014年是德興歷史上賣得最差的一年。”他說。

　　由于德興聚隆公司的反悔，福泰公司資產再次面臨無人接盤，敏感的民間借貸者馬上圍堵住福泰的大門。

　　2014年8月初，吳周華“提前覺察出不對勁”。

　　2014年7月，吳周華的2200萬借款到期，但他未如約收到剩余的1900萬還款，立即去錢亞軍辦公室詢問。

　　隨著時間推移，上門要債的人越來越多。吳周華決定，必須趕緊解決自己的那筆債務問題。

　　2014年8月8日，吳周華跟錢亞軍簽訂“債權轉購協議”，“以1300萬元購買福泰商業廣場商住樓一層26間商鋪的方式結算1300萬的到期借款”。

　　兩天后，德興市第一場房地產公司債務危機爆發。德興市另一個房地產項目“嘉藝尚品”開發商跑路，債權人圍堵了政府。

　　“嘉藝尚品那邊一爆發，福泰也撐不住。”錢亞軍說，他被債權人圍堵在辦公室，甚至有債權人吃住在他的辦公室。

　　“他還挨了打。”知情人士告訴新京報記者。

　　王永增也沒有幸免，他曾在債務危機爆發后回過一次德興，剛到達酒店，就有人圍上了他從寧波開過來的車子。

　　“錢亞軍非法集資1.5億多元是犯法的。”王永增說，他對這些借貸并不知情，他懷疑錢亞軍在爆發財務危機后集資，“他做好潛逃準備”。

　　據德興市政府相關負責人講述，“為了維穩，避免爆發群體性事件”，德興市政府很快便成立了針對嘉藝尚品和福泰公司債務危機的“幫助協調處置領導小組”。

　　2014年11月10日，福泰債務危機爆發3個月后，福泰公司在德興市政府工作網站發布《關于用房產抵償債務實施方案》。

　　根據會計事務所審計，當時，福泰公司三個項目的資產合計為6.685億元；債務合計為5.60億元，包括1.492億民間借貸、0.483億銀行貸款和工程款等。

　　當時的處置方案是，從2014年11月20日至30日，債權人按要求辦理債權轉購手續。而抵償具體方案是，債權人原則上住宅按9.5折、商鋪按9折進行辦理。

　　錢亞軍說，目前，所有債務已經處置80%。

　　一張“福泰公司債務抵房款統計總表”顯示，截至2014年11月13日，包括福泰商業廣場、家居城、福蘭克公司在內的房產約5.87億元被抵償債務。

　　錢亞軍認為，如果沒有政府出手幫助他用房子抵償債務，在房地產市場最為疲軟的2014年下半年，他很難靠自己以這樣的價格消化掉這么多房子。

　　錢亞軍說，公司所剩資產約為7000萬左右。但因為公司已經停止運營，這筆資金每天都在縮水。

　　但這個方案王永增并不認可。他認為，錢亞軍涉嫌非法集資造成公司這個局面。房產被債主瓜分后，留給股東的也只是房產，而他想要回自己投入的2000多萬元現金。

　　“福泰敗在了老錢的手里。”徐志勇感嘆：“民間借貸那么高的利息，就是在那塊地上挖金子，也挖不出來那么多錢。”

　　緊急去庫存

　　“福泰和嘉藝尚品倒下后，德興的房價有一個小回落。”德興市住宅均價每平米從5000元左右跌至4000元左右

　　以福泰為代表的房地產項目停擺，整個德興的地價和房價都應聲而落。

　　據德興多位房地產開發商講述，從2014年至今，德興沒有再向房地產開發商拍出一塊土地。目前在德興運作的樓盤，全部是2013年之前的項目。

　　來自上饒市房管局的統計數據顯示，2014~2015年，上饒市的庫存量達到了23個月。此時，全國三四線城市住宅庫存去化時間最高的是30多個月。

　　上饒市房地產協會相關負責人王文(化名)對新京報記者表示，去化時間比較科學的區間是5~10個月。德興市的庫存也早已超過了這個合理區間。

　　“福泰和嘉藝尚品倒下后，就像戳破了一個小泡沫，德興的房價有一個小回落。”德興市一位房地產從業人士告訴新京報記者，德興市住宅均價一度從5000元左右跌至4000元左右/平米。

　　一個在2013年以1.3億左右拿到土地的開發商，至今沒有動工。他曾支付一半土地款，剩余的至今沒有支付。

　　“這是正常的，三四線城市必須盡快結束盲目開發、不正規開發的局面，回歸科學發展的新常態。”5月20日，王文告訴新京報記者，近兩年，類似德興的問題在整個上饒市層出不窮，房地產開發商跑路的消息在當地已經不算新聞，爛尾的樓盤在一些地區隨處可見。

　　王文說，去年，上饒市房地產協會起草了“去庫存21條”，提議政府鼓勵農民進城購房、加大購房補貼(購房每平米補貼150元)和財稅補貼力度、加大住房公積金支持力度。目前，上饒市政府已經出臺相關政策。

　　“福泰等房地產公司，可以說是犧牲品，但是反過來說，這些開發商也應該反思，如果房地產經濟還持續過熱，最終會在過度膨脹中爆破。那樣，悲劇的可能是更多人。”王文說。（記者孫瑞麗）

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