北京西城區(qū)文昌胡同位于長安街南與長安街平行，長度不過三四百米，兩者之間的直線距離不過50米。胡同一邊是央企總部鱗次櫛比的現(xiàn)代化大大廈，另一邊則是市井氣濃厚的青磚平房，北京最貴學(xué)區(qū)房就誕于這毫不起眼的位于金融街南部邊緣的胡同里，曾經(jīng)34萬一平米的天價紀錄，早已泯然于過去，取而代之的是40萬一平米。

　　“天價”又被刷新

　　之前媒體報道，北京西城區(qū)金融街文昌胡同一間面積僅10平米的平房，總價賣出340萬，折合單價34萬，引發(fā)網(wǎng)友一片愕然。1月13日，記者在文昌胡同進行實地探訪，一位專營胡同平房買賣的經(jīng)紀人湯先告訴記者說，這樁房屋交易是在鏈家成交的。

　　新文化街與文昌胡同平行，鏈家地產(chǎn)新文化街店就座落于此，一位經(jīng)紀人員告訴記者說，這樁房屋買賣成交于2015年年初，是一間面積為10平米的房屋，位于文昌胡同的一個大雜院里。

　　將近一年的時間之后，曾經(jīng)讓人震憾不已的成交單價已經(jīng)淹于市場行情當中，屬于它的紀錄已經(jīng)成為歷史。鏈家上述經(jīng)紀人員告訴記者說，類似于2015年那樣的平房目前的價格已經(jīng)上漲到了400多萬近500萬的水平，而且這樣小面積低總價可供上市交易的平房房源已經(jīng)越來越稀缺。

　　記者也注意到在文昌胡同里有很多縱向相交的二級胡同，每個小胡同里都有很多門戶，而每個大門的院里都緊密的擠滿了面積狹小的房間。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人員告訴記者說，每一個鎖著的門里都是一間房子，如果這間房子有獨立房本的話，就可以上市交易，不管他是10平米還是5平米。

　　記者有幸見到了一間正掛牌經(jīng)紀公司的平房，此平房已經(jīng)出租并被辟為一家小餐館，位于文昌胡同街面之上，是一間典型的底商門面。狹長的層內(nèi)排著幾條桌子，總面積約為10平米。經(jīng)紀人員湯先生說，平房主人要價350萬，總價是這條胡同中目前最低的。

　　占據(jù)文昌胡同差不多一半長度的是一座外觀整齊，設(shè)施漂亮的建筑群，這就是大名鼎鼎的北京第二實驗小學(xué)，文昌胡同平房被炒到40萬的天價單價，在眾多經(jīng)紀人口中就源起于這座北京最著名的小學(xué)。

　　采訪中不少經(jīng)紀人告訴記者說，“它是北京最好的小學(xué)。”在眾多關(guān)注學(xué)區(qū)房的消費者心中它是北京“權(quán)貴”小學(xué)之最。根據(jù)其官網(wǎng)介紹，實驗二小始建于1909年，為百年名校，學(xué)校有市、區(qū)學(xué)科帶頭人和骨干教師103人，正高級教師2人，高級教師26人，其中特級教師5人，另有博、碩士共38人。

　　據(jù)鏈家工作人員介紹，其實更為重要的是實驗二小畢業(yè)之后可以便利的升入屬于同一區(qū)域的同屬北京名校佼佼者的北京師范大學(xué)附屬實驗中學(xué)，而中學(xué)才是上大學(xué)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

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　　稀缺的學(xué)區(qū)房

　　名校效應(yīng)與重視教育的傳統(tǒng)觀念催生了天價學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)。除此之外，還有另外一個重要因素“功不可沒”，即實驗二小附近的房源實在少。

　　據(jù)記者了解，鏈家新文化街店一個月成交的房源大概為兩三套，每年成交二三十套左右。看起來并不多的成交量最重要的原因是房源太少。“實驗二小的學(xué)區(qū)范圍實在是有限，除了文昌胡同外，還有文華胡同和東鐵匠胡同，但能上實驗二小本校的平房本來沒有多少。而這個學(xué)區(qū)內(nèi)的樓房也只有六座，總共一千多戶人家，每年能售賣的也就那么幾套。”鏈家經(jīng)紀人員稱，“一套房子一般成交周期為一個月，快的話幾天就能成交。”“所以這片區(qū)域的房子永遠不愁賣，也不愁漲價。”

　　據(jù)記者了解，實驗二小片區(qū)的學(xué)區(qū)房，房價歷經(jīng)一年的上漲，樓房已從2015年的單價9萬漲到了目前的14萬，平房單價則已經(jīng)上漲到了40萬。

　　區(qū)域內(nèi)名校云集，造就了北京最貴學(xué)區(qū)房當屬金融街莫屬，而其中以實驗二小和宏廟小學(xué)為最貴。

　　宏廟小學(xué)則處于北宏廟胡同內(nèi)，與文昌胡同平行，但卻分別處于長安街的一南一北。同樣是一座百年名校，宏廟小學(xué)距離金融街核心區(qū)域更近，其樓房單價與實驗二小學(xué)區(qū)房的價格相仿，大概14萬左右。該區(qū)域中原地產(chǎn)一門店工作人員告訴記者說，金融街已經(jīng)發(fā)展成熟，房源固定，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)只有13個，大部分是當?shù)鼐用癫o出售意向，目前可供出售的房源可能都不到一兩百套。

　　隆盛偉業(yè)的一位經(jīng)紀人則告訴記者說，去年整個金融街成交的房源可能只有三百套左右，他認為金融街早已開發(fā)完畢，房源有限，賣一套少一套。

　　天價房降溫難

　　記者觀察，2015年整個北京市區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)區(qū)房都普遍大漲了一輪。而被視為上漲催化劑的是2015年北京實行教改，中小學(xué)入學(xué)“就近免試入學(xué)”的政策，適齡兒童升小學(xué)、初中，除有戶籍限定外，還要求有學(xué)校所在區(qū)域的房產(chǎn)證。在這一背景下，“擇校”演變成了“擇房”。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒在接受采訪時說，北京的學(xué)區(qū)房一直就比較熱，但2015年還是出現(xiàn)了一個加速上漲的過程。他認為這一現(xiàn)象背后的根本原因是土地供應(yīng)太少，樓面價格上揚，造成全年主流的樓盤以中高端為主，從而帶動了樓市整體上漲。而在這種背景之下，作為稀缺資源的學(xué)區(qū)房，在日益重視教育的家長的熱捧之下出現(xiàn)快速上漲勢態(tài)。

　　楊少鋒認為，全世界范圍內(nèi)學(xué)區(qū)房都要貴于一般居住用房，即便在美國也是如此。而造成中國學(xué)區(qū)房昂貴的根本原因是優(yōu)勢教育資源分配的平均衡。

　　2015年11月底，教育部稱考慮推行“多校劃片”，一個小區(qū)將對應(yīng)多所小學(xué)初中，讓買了學(xué)區(qū)房的家庭也不確定到底能上哪所學(xué)校，為學(xué)區(qū)房降溫。另外北京市教委也開始推行多種改革措施，以實現(xiàn)教育資源的均衡配置，為天價學(xué)區(qū)房降溫。

　　以北京實驗二小為例，已在北京城區(qū)內(nèi)開出了多家分校，以此改變教育資源過份集中的局面。但記者在采訪中，多數(shù)家長對名校的分校并不“感冒”，市場上本校與分校的學(xué)區(qū)房的價格，仍存在巨大差距，本校學(xué)區(qū)房一房難求，分校學(xué)區(qū)房卻不受重視。

　　2016年伊始，近期北京學(xué)區(qū)房又成家長關(guān)注熱點，在北京學(xué)區(qū)房的熱門區(qū)域西城、海淀和東城，為數(shù)眾多的家長在準備或者正在購置學(xué)區(qū)房。而此輪學(xué)區(qū)房熱潮的背后除了為孩子選擇一個好學(xué)校之外，人民幣大幅貶值，以及股市下跌所造成的家庭資產(chǎn)再配置的沖動也是一個不容忽視的原因。