爛尾樓是購(gòu)房者心中夢(mèng)魘。被稱(chēng)為濟(jì)南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及2000多名購(gòu)房者，引發(fā)長(zhǎng)達(dá)8年多的群體性上訪維權(quán)。日前，1700多名購(gòu)房者拿到逾8億元執(zhí)行款，一些購(gòu)房者拿回購(gòu)房款時(shí)喜極而泣。

　　這起全國(guó)涉及人數(shù)較多、標(biāo)的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經(jīng)濟(jì)南法院堅(jiān)持法治方式，形成“購(gòu)房戶(hù)債權(quán)優(yōu)先賠償”意見(jiàn)，并經(jīng)最高人民法院答復(fù)認(rèn)可才最終得以打開(kāi)“死結(jié)”。

　　這一購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先于銀行等其他債權(quán)人賠償?shù)奶幹梅绞剑_(kāi)創(chuàng)了司法先河，為全國(guó)眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。

　　開(kāi)發(fā)商面臨破產(chǎn) 購(gòu)房者無(wú)家可歸

　　彩石山莊在濟(jì)南曾“赫赫有名”。2006年6月，作為山東省屬企業(yè)的三聯(lián)集團(tuán)推出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要建設(shè)高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。最初對(duì)三聯(lián)集團(tuán)職工內(nèi)部銷(xiāo)售，隨后擴(kuò)大到對(duì)外銷(xiāo)售。

　　“那時(shí)房地產(chǎn)一片紅火，盡管彩石山莊離市中心約20公里，但依山而建環(huán)境優(yōu)美，且每平方米2600元的均價(jià)很有吸引力。”濟(jì)南購(gòu)房戶(hù)王鵬告訴記者，他拿出35萬(wàn)元買(mǎi)了一套130多平方米的大房子。

　　據(jù)了解，2146戶(hù)購(gòu)房者交納總房款近9億元，每戶(hù)40萬(wàn)到上百萬(wàn)元不等，其中1741戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了“五證”不全的水晶花園和白領(lǐng)公寓項(xiàng)目，405戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項(xiàng)目。按照合同規(guī)定，2008年10月交房。

　　當(dāng)購(gòu)房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時(shí)，隨后卻讓他們始料不及。曾在家電銷(xiāo)售等領(lǐng)域全國(guó)知名的三聯(lián)集團(tuán)，因?yàn)橘Y金鏈斷裂走到了破產(chǎn)邊緣。2008年9月，項(xiàng)目全面停工。記者日前到項(xiàng)目所在地看到，工地還是停工時(shí)的樣子，除少數(shù)在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。

　　購(gòu)房者有人將原來(lái)唯一房產(chǎn)賣(mài)掉，本想買(mǎi)房養(yǎng)老，但因遲遲未交房面臨無(wú)家可歸的窘境；有想買(mǎi)婚房的年輕人，結(jié)婚數(shù)年后仍住不上新房。

　　涉案土地被拍賣(mài) 購(gòu)房者領(lǐng)執(zhí)行款

　　針對(duì)此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的工作思路。去年9月底，濟(jì)南市中院?jiǎn)?dòng)對(duì)彩石山莊項(xiàng)目的人民調(diào)解程序，去年10月，涉案979畝土地的使用權(quán)以及地上建筑物被順利以16.296億元拍賣(mài)成交。

　　截至2014年年底，濟(jì)南法院共向與三聯(lián)達(dá)成人民調(diào)解協(xié)議的購(gòu)房群眾發(fā)放執(zhí)行款約8.2億元，1700多名購(gòu)房戶(hù)息訴息訪。

　　年逾六旬的李建剛2007年花40萬(wàn)元買(mǎi)了一套房，如今領(lǐng)到53萬(wàn)元執(zhí)行款，“多年上訪都未解決，如今終于了卻一大心事”。

　　據(jù)了解，其余400余戶(hù)購(gòu)買(mǎi)手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項(xiàng)目的購(gòu)房戶(hù)，今年3月執(zhí)行款也進(jìn)入人民調(diào)解和司法確認(rèn)階段。

　　最高法答復(fù)認(rèn)可 購(gòu)房戶(hù)優(yōu)先受償

　　彩石山莊一案揭開(kāi)了全國(guó)“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現(xiàn)的“爛尾樓”，因其涉及人數(shù)眾多、矛盾復(fù)雜，成為各地頭疼的“老大難”問(wèn)題。

　　記者了解到，此事棘手根本癥結(jié)在于三聯(lián)集團(tuán)債務(wù)糾紛復(fù)雜，嚴(yán)重資不抵債。彩石山莊979畝土地承載著共計(jì)35億多元的債權(quán)負(fù)擔(dān)，涉及多家銀行的查封債權(quán)，以及建筑工程承包人、購(gòu)房戶(hù)、失地農(nóng)民、企業(yè)職工等多個(gè)利益主體。

　　濟(jì)南市中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)劉延杰說(shuō)，自然人相對(duì)于其他機(jī)構(gòu)和公司屬于弱勢(shì)群體，從立法精神上應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先考慮。

　　經(jīng)反復(fù)調(diào)研論證，濟(jì)南中院形成了購(gòu)房人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的意見(jiàn)，并通過(guò)山東省高院向最高法院報(bào)告。2014年7月，最高人民法院答復(fù)認(rèn)可購(gòu)房戶(hù)的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖?jiàn)，為以法治方式解決問(wèn)題掃清了法律障礙。

　　“最高法院對(duì)彩石山莊問(wèn)題的批復(fù)相當(dāng)于司法解釋?zhuān)蔷哂蟹尚ЯΦ模⒉皇切薷姆桑恍杞?jīng)人大立法程序。”全國(guó)律師協(xié)會(huì)建筑工程委員會(huì)委員、山東豪才律師事務(wù)所律師周長(zhǎng)鵬說(shuō)，這為我國(guó)解決同類(lèi)問(wèn)題樹(shù)立了新的法律適用范式，對(duì)全國(guó)其他地方以法治方式處置爛尾樓問(wèn)題具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用，開(kāi)啟了司法先河。

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