受訪專家：國家行政學院經濟學部 許正中教授

　　近些年，城鎮(zhèn)化建設如火如荼，與之相應的是房地產開發(fā)的異常紅火。地方政府的賣地需求與賣地沖動，使之與房地產開發(fā)商一拍即合。在許多地方，房地產開發(fā)建設似已成城鎮(zhèn)化建設的代名詞。一種值得注意的現(xiàn)象是，在城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區(qū)、新城的報批建設，實際操作上中小城市尤其是三、四線城市則更多的只是以產業(yè)新城為名直接進行房地產市場開發(fā)造城，大有城鎮(zhèn)化被房地產綁架之嫌。您怎么看待這一現(xiàn)象？

　　許正中：在目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，房地產已成矛盾的重要焦點，想購房者望價興嘆，“房奴”們埋頭苦干，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開發(fā)商賺個盆滿缽滿。似乎城鎮(zhèn)化就是房地產化，確實有城鎮(zhèn)化被房地產綁架之嫌。

　　需要高度重視的是，現(xiàn)在許多城市房地產發(fā)展速度高于各種配套的發(fā)展速度，出現(xiàn)“拆了建”、“建了拆”的現(xiàn)象。尤其是三、四線城市和一些建制鎮(zhèn)，以此為由頭大搞建設，卻由于產業(yè)等相關配套無法跟進，建成的房子無人居住，形成一個個空城、“鬼城”。有的地方強調三年大變樣，房地產開發(fā)出現(xiàn)“虛火”過旺現(xiàn)象。房地產開發(fā)只是城鎮(zhèn)化的一個表現(xiàn)形式，要避免“為房而房”的怪圈。

　　當然，在加速城鎮(zhèn)化的過程中，房地產行業(yè)依舊是最受益的行業(yè)之一。產業(yè)轉移、人口流動、財富增長，都將帶來房地產行業(yè)的增量空間。我們需要防范的是片面搞“土地城鎮(zhèn)化”、“水泥城鎮(zhèn)化”。這樣的城鎮(zhèn)化往往以經濟發(fā)展為目標，以工業(yè)化為主線，以地方政府為主導，以土地升值為主引擎，物質資本大量消耗，高成本、低收益。它必然帶來要素結構失衡、空間失衡、產業(yè)結構失衡，這完全背離了城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化這一本質。要建立宜居、人性化的城市，更應該注重人口的城鎮(zhèn)化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化、生態(tài)的城鎮(zhèn)化，滿足居民的多樣化需求，使其有充分選擇的空間。市政建設絕不是農村的拼接和平鋪，而是現(xiàn)代技術的集成和現(xiàn)代藝術的展現(xiàn)。在新城市建設過程當中，新的產品尤其是那些科技生活產業(yè)城市綜合體將會迎來其良好的發(fā)展機會，也將成為房地產需求的產生地。

　　在現(xiàn)有體制下，地方財政支出責任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規(guī)模舉債。新一輪體制改革，應在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關系，形成公共服務導向的“央”“地”關系

　　編輯：盡管城鎮(zhèn)化建設離不開房地產，但城鎮(zhèn)化絕不應是房地產化。有人認為，不是房地產綁架了城鎮(zhèn)化，而是政府主導、推動的城鎮(zhèn)化綁架了房地產。您怎么看？

　　許正中：在現(xiàn)實社會中，確實有政府主導、推動的城鎮(zhèn)化綁架房地產的現(xiàn)象，這主要是財政體制造成的。在現(xiàn)有體制下，地方財政支出責任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規(guī)模舉債。為了償債，房地產成為“二財政”和“提款機”，有的地方甚至成為“主財政”和“搖錢樹”。根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。雖然業(yè)內人士對這種簡單相加的計算方法持不同觀點，但政府從房地產行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已成不爭的事實。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40%左右。有的地方政府已經準備進行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產稅，“四吃”遺產稅。新一輪體制改革，應該在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關系，形成公共服務導向的“央”“地”關系。未來各地政府將在另一個層面上展開競爭：比誰的市場更開放，比誰的服務效率更高，比誰更加遵守市場“游戲規(guī)則”，比誰城鄉(xiāng)更加平等、和諧。

　　政府在城鎮(zhèn)化建設中的主導作用，要注重防止“雙二元”的發(fā)展，即防止城鄉(xiāng)二元化發(fā)展以及城市內的貧富二元化發(fā)展。發(fā)展融合性的房地產，防止社會馬賽克化。同時，政府要頂層設計，對公共資源進行合理配置。城鎮(zhèn)化關鍵在于人的城鎮(zhèn)化，要讓進城農民享受市民待遇，在住房、教育、醫(yī)療等方面都得到應有的普遍服務，形成“產”“城”融合的良好格局。

　　新型城鎮(zhèn)化不僅是住在城中，更是幸福在城中。政府需從三個方面著手，即保障人的充分流動、促進產業(yè)高度融合、提供普遍服務

　　編輯：目前，新型城鎮(zhèn)化建設被作為拉動內需的一個重要抓手。很多地方政府習慣于靠搞投資、上項目特別是房地產項目來拉動經濟。而日益攀升、居高不下的房價，不僅沒有拉動內需，反而在很大程度上遏制了消費需求和城鎮(zhèn)化進程，成了農民進城、大學畢業(yè)生留城難以逾越的門檻。搞新型城鎮(zhèn)化，政府究竟應該如何作為？

　　許正中：新型城鎮(zhèn)化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農民進城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務，這就需要政府從三個方面著手，即保障人的充分流動、促進產業(yè)高度融合和提供普遍服務。

　　據(jù)我觀察，一個人對社會的貢獻與三個要素正相關：一是人的流動性，主要是其搬家的次數(shù)；第二個是其更換職業(yè)的次數(shù)；第三是其受教育的時間長短。改革開放以來，我國的人口流動越來越普遍，勞動市場化產生的激勵機制刺激了人們的流動欲望，促使勞動者去積極尋找適合自己的最佳崗位。政府在城鎮(zhèn)化過程中就是要保證人的充分流動，打破傳統(tǒng)戶籍制度的束縛，保證農民向城市轉移和市民在城市間轉移的有序性。推進城鎮(zhèn)化不僅是簡單的農民進城，增加城市人口比例和城市面積，更是戶籍制度、生活模式、就業(yè)方式、社會保障、產業(yè)結構和人的素質素養(yǎng)等一系列的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是綜合集成的發(fā)展過程。

　　城鎮(zhèn)化是一個與經濟相輔相成、自然和漸進發(fā)展的過程，也是我國經濟增長的持久動力。綜觀世界上大國崛起的歷程，從傳統(tǒng)社會走向現(xiàn)代社會，都離不開對社會發(fā)展的頂層設計，而這一設計就是構建社會普遍服務體系。社會普遍服務體系為社會的全面進步奠定基礎，有效避免社會不同利益群體的分化、割裂和失衡，它又分為三個子系統(tǒng)，即人文社會普遍服務、產業(yè)社會普遍服務和信息知識社會普遍服務。

　　城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是產業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等由“鄉(xiāng)”到“城”的轉變。城市是一個多元開放的平臺，能夠讓各類生產要素在城市中充分地進行碰撞、聯(lián)結、升華，要在技術、技能和創(chuàng)意三輪驅動新的經濟形態(tài)下構建現(xiàn)代生態(tài)城市。

　　在城鎮(zhèn)化過程中，要注重保障農民權益，解決好農地流轉和規(guī)模經營問題、農村土地的非農轉用問題和農民進城務工問題。

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