2012年，在調控政策毫不放松的形勢下，海南樓市走過了“以價換量”和反季熱銷，在連續三個月的成交低迷之后，年末海南樓市迎來了新的轉機，11月成交量登頂，回暖預期已不可阻擋。在新的形勢下，作為經濟引擎的房地產未來將何去何從？昨日，由中國指數研究院、海南搜房網主辦的《2012—2013中國第二屆（海南）房地產形勢報告會》在海口舉辦，多位經濟學者、一線開發商等嘉賓出席活動。

????明年三四線城市房價或有下跌

　　今年的海口市房地產經歷了一個觸底反彈的過程。中國指數研究院企業研究總監蔣云峰認為，海口和三亞的房地產相對來說剛性需求比較強，下半年房地產市場以價換量的比較明顯，但是隨著市場存量消化，導致11月份價格環比較大幅度上漲，但海口還是沒有收復今年下跌的缺口。

　　從百城價格指數來看，三亞在今年除了3、5、6、9四個月環比上漲之外，其他月份處于較大幅度下降的趨勢，導致11月份同比下降5%，三亞市房地產市場采取以價換量，大幅度提升銷售，但是由于市場存量比較大，很多是沒有消化掉的，供應壓力比較大，降價的趨勢暫時不能改變。

　　蔣云峰說，從房地產市場走勢來看，量價穩步上升，新開工止跌增長，投資穩步趨穩。一線城市的需求還是比較旺盛的，供應量較大的二線城市可能跟上，但是價格可能并不會變化很大。供求來看，二三線城市住宅供應遠超過消化能力，由于城市化因素影響，一線城市則嚴重短缺。從價格來看，一線城市和部分發達的二線城市價格上漲壓力較大，但是一部分三四線城市或者二線可能略有一些下跌。他分析，中低端項目跑量為主，中高端項目金額更大。明年的企業策略來看，主要是合理的戶型定位、適時調整價格、踩準市場節奏。

　　高科技房產帶來無限新商機

　　有觀點認為，在創意地產時代到來以后，海南高端房產依然是強者，是海南特色所在，這會持久的吸引一部分島外高端客戶來海南選房。海南產業經濟研究院院長李仁君認為，海南高端的房產一直是有冷有熱苦熱不均，這一點如果把握好，把特色做好創意做好始終是一個高端市場。另外，改善性需求不可低估，因為我國住房自有率其實不低，高達89.68%，比世界的60%這個平均水平要高出很多，但是為什么老百姓還是抱怨房價高買不起房，實際上這個背后的實質就是住房滿意度不夠，房屋的分配不公，所以有了房子還是需要更好的房，改善性需求始終是很大的潛在需求，中國人只要生活富裕之后首先想到換車換房這一點始終存在，島外大量的居民考慮養生需求，一定會來海南置業這一點不可低估。

　　他提到，城市化進程當中所涉及到的鄉村房地產前途無量，也就是說國家已經開通了城鎮化的新方向，鄉村地產的改造是一個大的市場，如果把握好的話把整治鄉村環境和房地產開發結合起來會大有作為。李仁君說，對于海南來講，特色的高科技房產應該是大有商機的，海南的很多產業如新能源產業、光伏產業等等都需要在建房上得到體現。

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