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部分房產信托業務被緊急叫停銀監會重塑房企"世界觀"？

海口網　http://m.333424.com　時間：2011-06-07 16:17

　　海口網6月7日消息　5月的最后一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陸續收到來自銀監部門的“窗口指導”。

　　此次“被指導”的對象依舊是房地產信托。銀監部門要求信托公司嚴控房地產信托業務風險，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規模要實現穩中有降”；對于房地產信托新增規模較大的信托公司，要求“把握好節奏，嚴格控制增速”。

　　“窗口指導”早有先兆。5月6日銀監會第22次委務（擴大）會上，銀監會主席劉明康明確提出，“要對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判，加強房地產信托業務的監管”。

　　業內人士表示，“新苗頭”應該是指房地產企業借助信托進行大規模融資的跡象。

　　此次會議結束不久，銀監會《關于逐月上報房地產信托業務風險監測表的通知》（下稱《通知》）便下發到各大信托公司。風險監測表中，包括資金來源、使用方式、投資方向以及還款來源等詳細項目。

　　隨后，包括部分一線城市在內的部分區域房地產信托業務量較大的信托公司，接到當地銀監局的通知，暫停目前的房地產信托業務。

　　房企借信托產品大規模融資？

　　據媒體報道，首批接受“窗口指導”的，是房地產信托余額和新增規模排名前20的信托公司，之后“窗口指導”的范圍要擴大到全行業。

　　匿名知情者表示，此次“窗口指導”未提出新監管工具，但特意強調以股權投資方式運用信托資金，實際上是融資類業務的，要符合“項目四證齊全，項目資本金達到30%，開發商二級以上資質”三個條件。

　　要求匿名的信托從業人士向本刊表示，如果一旦按照上述要求嚴格執行，那么很大一部分房地產信托產品可能無法持續下去。但該人士無法確定該部分房地產信托產品占據市場多大比例。

　　中國房地產信托協會統計顯示，今年一季度投向房地產領域的新增信托項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%。而銀行系統的統計數據顯示，一季度銀行新增房地產貸款累計5095億元，同比少增3338億元；其中，開發貸款新增1678億元。

　　據信托研究機構——用益信托工作室不完全統計，2011年1－4月共發行222款房地產類集合信托產品，發行規模達722.11億元；與去年同期相比，發行數量增長66.92%，發行規模增幅115.26%；今年前4個月房地產信托的增速明顯。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委對《中國經濟周刊》表示，當前房地產信托增速如此之快的主要原因，是房地產開發企業已經無法從正常渠道融資。“于是，只能將所有希望寄予自籌資金方法上。”

　　市場觀點普遍認為，房地產開發企業已將房地產信托調整為主要融資渠道。

　　房地產信托，在房地產商眼中，當然是一種合法合理且有可操作性的“自籌資金”。簡單來說，一家房地產企業的某個項目正如火如荼地建設，卻因手中無錢而陷于尷尬。于是，開發商便聯系信托公司將該項目制作成信托產品。

　　據業內人士介紹，去年10月之前，房地產信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月之后達到6.60%，今年以來平均在7%以上；最低收益率接近10%的房地產信托產品舉不勝舉，而最高預期收益率從11%一路漲至15%，個別信托計劃甚至打出超過20%的最高收益率來吸引投資者。

　　當然，要想讓一些房地產企業公開承認自己資金鏈緊張確有難度。

　　一位要求匿名的西南地區房地產企業負責人說：“在調控之前，我們是銀行最喜愛的客戶。可是如今，我們已求錢無門。”他認為，目前的中小房地產企業資金鏈確實緊張，卻依舊能“再堅持”一下。只不過在當下銀根收緊的環境里，一些已開工項目已無貸款可借。所以為了解決在建工程的資金需求，找信托公司發行收益率較高的信托產品成為“自籌資金”的重要來源。“不一定總是中小型房企找信托公司發產品。一些信托公司也有業務需要。當一方尋項目，一方求融資的時候，兩邊就一拍即合。”

　　無論是中國信托業協會亦或其他信托理財網站，但凡高收益則多為房地產信托，凡房地產信托則多為中小型房地產企業。這與上述房地產企業負責人的觀點不謀而合。大型房企“手中有糧心中不慌”，而中小房企只能為錢四處奔波。

　　當發行信托成為一部分中小房企的救命稻草時，信托公司也強勢抬頭。據一接近云南某地產企業的人士透露，當地一家企業與某信托公司達成協議發行房地產信托，其代價是抵押該房地產企業100%股權，以及高達億元的債權。

　　“不要和政策對著干”

　　信托問題研究者孫飛告訴記者，一些地區暫停房地產信托業務的目的主要是防范房價出現拐點的風險。“現在調控依舊在進行，如果一些城市房價出現了拐點，勢必會影響到那些得到信托融資的在建房地產項目。如果房價下跌，這些項目無法實現盈利，則當初投資信托的人不僅不能得到收益，甚至連本金都無法取回。”由于目前有太多的人購買了大量的信托，“這樣的風險如果出現，將會給社會帶來大量不安定因素。”

　　但也有機構認為，目前房地產信托的融資規模被夸張了。

　　用益信托工作室透露，今年房地產信托融資規模絕對量在3月和4月已基本恢復至上年末的水平。出現這種現象主要原因是，去年10月份，監管層出臺了凈資本管理辦法和警示房地產風險的通知，使房地產信托項目的市場接受度下降所致。隨著通脹繼續和房價的居高不下，一定程度上使投資者開始轉向房地產信托項目。但這并不能說明房地產信托已經成為房企的最主要融資渠道。

　　一位官方房地產機構人士向本刊表示，可能目前確有一部分企業的主要融資渠道變為房地產信托，但是大部分應該依舊是銀行貸款。

　　監管層或已意識到房地產信托可能存在的風險。銀監會在去年底發布風險警示后，于今年5月5日又下發了《通知》。據悉，第一期房地產信托業務風險監測表已于5月10日前后上報。

　　“監管機構只是想將房地產信托的風險置于可控范圍內，也不想讓信托公司傷元氣。如果打擊太大，整個信托業都會受到沖擊。”這是一位高級信托經理對國家政策的理解。

　　似乎，房地產市場的“新苗頭”不過如此。但是一些市場分析人士卻認為，監管機構的寓意并不僅僅在此。

　　“監管機構的言下之意恐怕不僅僅如此微觀，更深刻的映射可能更為宏觀。”一位金融系統的首席分析師表示，“作為監管機構，有責任和義務對某一相關領域加強監管。當前調控正在深入，效果剛剛顯現，監管層不希望看到在自己的領域出現對沖調控效果的行為。”

　　“根據我們的理解，監管部門的意圖，除了細節、微觀的‘方法論’問題，更重要的是‘世界觀’問題：不要和政策對著干。”上述官方房地產機構人士表示，當前房地產企業和政府正處于博弈期間。如果持續僵持，政府或再出臺金融、稅收等措施。

　　窗口指導是一種勸諭式監管手段，指監管機構向金融機構解釋說明相關政策意圖，提出指導性意見，或者根據監管信息向金融機構提示風險。