當?shù)禺a(chǎn)商的融資渠道逐一被“設限”后，“另一扇窗”正在被敲開。擁有“海外關系”的房地產(chǎn)企業(yè)開始利用外資布局國內(nèi)樓市。2010年下半年以來，海外資金與國內(nèi)房企合作、注資開發(fā)項目的案例大量浮出水面。保守估計，去年進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過1500億元。

　　“走FDI途徑、實行基金化運作，是外資進入國內(nèi)地產(chǎn)項目的主要特點，而外資投資的項目絕大部分是商業(yè)地產(chǎn)。”陽光股份（000608）副總裁楊寧在接受中國證券報專訪時表示。

　　通過將資金分解到國內(nèi)各省市外商直投項目的額度內(nèi)，或者通過境外紅籌公司的票據(jù)融資，包括主權基金在內(nèi)的海外資金正在潛入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。這類外資多數(shù)以有限合伙人的身份出現(xiàn)，并投資于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目?！盀榉窒碇袊鞘谢腿嗣駧派档碾p重收益，這類外資沉淀的期限很長，而國內(nèi)很多開發(fā)商也都在試圖打通這一私募融資的渠道?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　“合謀”主權基金

　　“境外資金尤其是東南亞的主權基金，很看好中國的持有型房地產(chǎn)物業(yè)。2003年以來，包括新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)在內(nèi)的多只主權基金已紛紛進入。”楊寧介紹。

　　謀求長期穩(wěn)定收益的外資與“求錢若渴”的國內(nèi)地產(chǎn)商一拍即合。與Pre-IPO時的財務投資不同，進入房地產(chǎn)領域的外資在股權層面更側重于控股權。

　　2007年4月，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司設立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，認購陽光股份非公開發(fā)行的1.2億股股票，獲得29.12%的持股比例，成為陽光股份的控股股東。隨后，陽光股份與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司在土地開發(fā)和項目運營上開始“出雙入對”。2008年以來，陽光股份共斥資逾30億元相繼收購家世界18個物業(yè)組成的資產(chǎn)包等項目，其相當一部分資金來源于新加坡政府投資公司。

　　據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，目前，單與主權基金有合作的國內(nèi)房企就有10余家。新加坡政府投資公司的角色類似于中國的中投公司，主要負責運用部分政府的外匯儲備進行對外投資。目前，作為境外戰(zhàn)略投資者，新加坡政府投資公司除了與陽光股份合作外，還與首創(chuàng)置業(yè)、凱德置地等公司有合作。

　　“在具體項目的運作上，我們和新加坡政府投資共同出資設立公司，我們負責實際運營，因此充當GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投資則充當LP(有限合伙人)。收益方面，除了按股權比例分成外，我們還享有商業(yè)管理收入。”楊寧介紹。

　　在陽光股份目前運營的商業(yè)項目中，除北京地區(qū)的6個項目外，其余項目大部分由新加坡政府投資控股。以家世界資產(chǎn)包中位于天津的5個項目為例，新加坡政府投資的持股比例達到了90%。

　　“外資通過當?shù)氐腇DI額度進來，分解成5個項目公司用來收購具體項目。我們則認購項目中的部分股權。但項目公司的具體運營則由我們?nèi)珯嘭撠煛！睏顚幈硎尽?010年上半年，陽光股份商業(yè)物業(yè)租賃收入達1.11億元，資產(chǎn)交易服務及運營管理費收入1871.2萬元，增長顯著。

　　目前，新加坡、菲律賓、馬來西亞等政府投資基金均通過類似途徑進入中國。而萬科、中海、華潤、富力、金地、龍湖等國內(nèi)一線房企的項目中也都有外資的身影。

　　外商直投激增

　　“2010年，包括主權基金在內(nèi)的各路外資，進入國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)呈加速趨勢，F(xiàn)DI中有近四分之一進入了房地產(chǎn)領域?！鄙虅詹恳晃还賳T近期透露。

　　除主權基金外，境外其他私募基金也紛紛搶灘國內(nèi)樓市。2010年9月，美國私募股權基金黑石宣布聯(lián)手香港鷹君集團，共同開發(fā)大連高端酒店和住宅項目。11月，荷蘭GTC在中國的首家商業(yè)綜合體——成都凱丹廣場落成運營。12月中旬，中遠集團應國資委要求，將所持遠洋地產(chǎn)的股權全部出售；而接盤資金除香港南豐集團外，還有一家匯豐旗下的外資基金。12月底，嘉里置業(yè)、豐益國際、香格里拉(中國)公司等3家境外企業(yè)聯(lián)手組建合資公司，將在東北一些城市從事房地產(chǎn)開發(fā)等綜合業(yè)務。

　　由于境外資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的主要途徑是FDI，2010年房地產(chǎn)領域的FDI大幅增長。商務部數(shù)據(jù)顯示，去年全年全國非金融領域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%；其中房地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計算，去年流入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達240億美元，約合人民幣1590億元。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款增長10.3%；利用外資增長66%，利用外資的增幅高出國內(nèi)貸款55.7個百分點。

　　“從外商投資的標的看，商業(yè)地產(chǎn)項目占比突出。”21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾表示。世邦魏理仕的報告顯示，2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%；其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機構投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%。

　　新加坡淡馬錫近期透露，其全資子公司豐樹集團將在今年啟動一只新基金，從國際市場上募集資金，規(guī)模在10億美元左右，依然專注于中國境內(nèi)寫字樓、商場和住宅物業(yè)的開發(fā)，“如果可以找到很好的投資機會，資金規(guī)?？赡苓€會更大?！?/p>

　　地產(chǎn)私募基金日趨活躍

　　為了更直接地參與境內(nèi)房地產(chǎn)市場，很多外資機構都已把在境內(nèi)設立人民幣私募基金提上了日程?！澳壳耙呀?jīng)設立并運作的人民幣私募基金還非常少，但可以看到的確有這樣一個趨勢。”仲聯(lián)量行一位投資總監(jiān)坦言。

　　“通過設立人民幣私募基金，外資可以先把錢倒進來，然后再去尋找項目。而目前的模式，是先得有項目，然后才能募集外幣資金?！标柟夤煞菘偛弥韰撬硎?。

　　據(jù)權威消息，上海將率先試點經(jīng)許可的國外投資者投資中國的人民幣私募股權和風投基金，初期規(guī)模為30億美元。其中，允許設立中外合伙制股權投資企業(yè)，同時允許境外PE先結匯再投資。

　　與之相呼應，外幣房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)風生水起。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)已出現(xiàn)金地集團、首創(chuàng)置業(yè)、上海復地、盛世神州、中國海外發(fā)展等內(nèi)資機構發(fā)起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機構也在與內(nèi)地合作參與發(fā)起私募基金。相關數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。

　　金地集團董事長凌克曾表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)有兩個發(fā)展方向，“一個是向上游發(fā)展，進入房地產(chǎn)金融領域，比如房地產(chǎn)私募基金；另一個是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等?！?/p>

　　陽光股份旗下陽光厚土基金已開始運營。楊寧介紹，在相對成熟的市場，基金一般分為核心基金、增值基金以及機會基金。核心基金持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)，在收益率方面要求較低；增值基金持有現(xiàn)金流物業(yè)，并通過管理或再開發(fā)提升其價值，其回報要求較高；而機會基金主要投資于開發(fā)領域或者公司上市前的股權，其要求的回報最高。陽光厚土定位為核心基金，側重于投資商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　“通過商業(yè)項目的設計、建設、招商、運營及管理獲得穩(wěn)定租金和物業(yè)升值收益，這是一種類似于資產(chǎn)管理模式，以職業(yè)化的管理團隊為核心競爭力。從長期來看，回報周期較長但回報率穩(wěn)定的綜合商業(yè)項目將逐漸成為核心基金投資的目標?！睏顚幈硎尽＃謫矗?/p>